19.08.18

Email this to someoneShare on FacebookShare on Google+Print this pageTweet about this on Twitter

נדל"ן

דע את זכויותייך: מדריך מה ניתן לקבל מהיזם בתמ”א 38/2 חיזוק ועיבוי

השימוש ברשימה זו, ככלי יקל על בעלי הדירות/הנציגות במו”מ הראשוני העוסק בתמורות ותבחן את גמישותו של היזם

מאת: ניר אהרוני , 5 באפריל 2018

רבים מבלבלים בין המושגים תמ”א 38/2 ופינוי בינוי, אך למרות ששניהם עוסקים בהריסת מבנה/ים ישנ/ים יש שונות רבה בינהם. במסגרת תמ”א 38/2 מתבצעים פרויקטים של בניינים בודדים בד”כ אשר בהם לפחות 4 בעלי דירות, הפרויקטים מאושרים במסגרת הועדה המקומית ועפ”י זכויות התמ”א והתב”ע האזורית בלבד.

עו"ד גלעד ושדי צילום: ארכיון "כוכב"

בפרויקטים של פינוי בינוי נדרש מינימום של 24 בעלי דירות, הפרויקטים חולשים על מס’ בניינים ו/או שכונה ו/או איזור אשר במסגרתו פועלים לאישור תב”ע חדשה, הדבר נעשה בשיתוף ובאישור משרד השיכון ומצריך אישור ממשלתי לכל פרויקט. מנעד תוספות הבנייה בפרויקט של פינוי בינוי יכול להיות רחב יותר משום שאינו כפוף לחוק התמ”א ותוספותיו והגמישות הרבה יותר בהוצאת תב”ע חדשה למגרש/ים. במאמר זה נעסוק בתמורות שונות שעתידים אנו לקבל בפרויקט מסוג תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחודשת).
התמורות אותם ניתן לקבל במסגרת מו”מ בפרויקטים מסוג תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה):
תוספות בנייה נוספות: עפ”י חוק התמ”א 38 ניתן לבנות “שטח עיקרי” נוסף לשטח דירתכם כיום בשטח של 25 מ”ר, בשטח זה נכלל שטח הממ”ד . כל בנייה מעבר לשטח של 25 מ”ר הינה אפשרית אך תחויב במס והיטלי השבחה ועל כן במידה והפרויקט שלכם איננו “בוננזה” תכנונית תאלצו לוותר על האפשרות הזו. שטח הדירה צריך שיהיה מנוצל לדרישותיכם ומחולק לצרכיכם ועל כן כדאי וחשוב שיהיה מנגנון בחוזה המקנה לכם שעות אדריכל לתכנן את חלל הדירה כאוות רצונכם וללא עלות נוספת.(כמובן שיש להתחשב במיקום הממ”ד וקווי הביוב האופקיים).
מחסן: המחסן אינו שטח עיקרי וניתן לבנות מחסנים לטובת בעלי הדירות הקיימים בשטח קומת הקרקע ו/או קומת מחסנים. ודאו כי המחסן קרוב לכניסה לדירתכם/למעלית/לחנייה. הדבר יועיל לכם בעתיד. כמו כן ודאו כי קיימת בו תשתית חשמל ותאורה עצמאיים.
חנייה: החנייה במקרה זה יכולה להיות עילית (מעל פני הקרקע) או בחניון תת קרקעי, בשני המקרים יתכן ובמקרים של חוסר מקום יוקמו גם מכפילים (גם בתוך חניון תת קרקעי) יש להימנע מקבלת מכפיל לבעלי הדירות הקיימות ככל והדבר אפשרי. עוד מאפיין חשוב, חנייה מקורה או תחת כיפת השמיים. כמו כן, סדר בחירת החניות בחניון והקצאתם. לכל מיקום וסוג חנייה יש תמחור שונה. שימו לב לכך.
מרפסות שמש: מרפסת שמש איננה נחשבת לשטח עיקרי ועל פי רוב תתוכנן במסגרת האפשרויות התכנוניות. על פי רוב תתוכנן מרפסת בגודל של 12 מ”ר. במקרים רבים יש אפשרות לבנות מרפסות גדולות יותר (תלוי בין היתר בתוואי השטח).במקרים בהם השטח מוגבל ניתן לפצל את המרפסת ל 2-3 שטחי מרפסת במקומות שונים כדי למצות את ההגדלה המקסימלית האפשרית.
דמי שכירות: דמי השכירות משולמים לאורך כל התקופה לבעלי הדירות מיום יציאתם מהדירה ועד לחזרתם לדירה החדשה. קביעת דמי השכירות חשוב שתהא משקפת דמי שכירות הוגנים עפ”י חוזה שכירות קיים או שמאות שתתבצע בדירות הבעלים. כמו כן חשוב לוודא כי תהיה איזו שהיא הצמדה של דמי השכירות לשוק השכירות על מנת להתאים את דמי השכירות שנקבל לדמי השכירות שנצטרך לשלם בדירת השכירות אליה נעבור בתקופת הבניה
מפרט טכני: במקרים בהם נהרסת דירתנו הקיימת אשר מתקיימים בה המתקנים המספיקים למגורים ראויים וודאי נרצה כי אף בדירתנו החדשה נקבל דירה אשר איננה זקוקה לשדרוגים מיוחדים על מנת להיות ראויה לכניסה ומגורים ללא הוצאות נוספות. על כן, כדי לבדוק כי במפרט הטכני (חוק המכר) או בעיקרי המפרט הטכני שיצורפו לחוזה בין הצדדים יהיה: מטבח בגודל מספיק עם כלה אלמנטים הדרושים ומחומרים וספק טוב ואמין, חלונות תריסים (רשתות), מיזוג אויר – כיום כאשר כלל הדירות ממוזגות ראוי כי היזם יעניק לבעלי הדירות מזגנים ממש ולא רק הכנות למזגנים. כלי סנטריה מלאים, ברזים, מספר שקעים ושקעי כח כנדרש ועוד.
כל מה שלא יכנס למפרט הטכני יעלה הון בתוספות לאחר מכן. השקיעו את מירב המאמצים לשדרגו.
לסיכום, יש להתייחס אל האמור לעיל כבנק תמורות בבואנו למקסם את רווחיותו של הפרויקט כבעלי הדירות הקיימות . במרבית המקרים לא יהיה ניתן לקבל את התמורות המקסימליות אך השימוש ברשימה זו ככלי תקל על בעלי הדירות/הנציגות במו”מ הראשוני העוסק בתמורות ותבחן את גמישותו של היזם והאפשרויות העומדות בפניו, כמו כן בפנינו כבעלי הדירות.

עוד כתבות בתחום נדל"ן

לכל הכתבות בקטגוריית חדשות >>>